Девелоперы, что было ожидаемо, избежали прямых санкций. В краткосроке всё радужно, но в долгосрочной перспективе застройщики долго будут расхлёбывать косвенные последствия кризиса – резкое сокращение платёжеспособности населения, падение спроса из-за дорогих ипотек, незначительные, но проблемы с поставкой и обслуживанием техники, сложности с привлечением финансирования – всё это явно подорвёт стабильность компаний.
«Группа Компаний ПИК» — головная компания одноименного холдинга, объединяющего более 50 дочерних обществ на территории России, один из ведущих российских публичных девелоперов жилой недвижимости в Москве, Московской области и других регионах страны. Основана в 1994 году, в 2015 году из открытого акционерного общества преобразована в публичное. Штаб-квартира расположена в Москве. Холдинг специализируется на строительстве и реализации современного жилья эконом-класса преимущественно в сегменте индустриального домостроения, занимается инвестициями и управляет жилищным фондом. Работает в 27 российских городах.
⛔️ Санкций
В отношении ПИК не выдвинуто ограничений, но компанию очень сильно заденет надвигающийся кризис. Ключевое влияние на рынок недвижимости окажет повышение ключевой ставки – ЦБ резко повысил её с 9,5% до 20%, это рекорд за всю историю существования банка. По ипотекам ставки будут на уровне 23-25%, а в ряде случаев и выше. При этом вероятно сохранение льготной ипотеки, но об этом чуть позже. Такие дорогие кредиты в обозримом будущем неподъемная ноша для населения.
Ожидаемо вырастет стоимость проектного финансирования для самих застройщиков – как банковских кредитов, так и ставок по облигациям. Усугубляет ситуацию и обесценение рубля: на фоне санкций отдельные дистрибьютеры предупреждают о возможном росте стройматериалов в цене на 20-30%, больше всего поднимется стоимость импортной продукции. Прежде всего это ударит по рынку высокобюджетного жилья, где доля соответствующих материалов составляет до 40%, в среднем сегменте - 20-25%. И это при уже рекордных ценах на стройматериалы: по данным на февраль 2022, стоимость чёрного металла возросла вдвое, кирпича – на 37,7%, бетона – на 15,4%, кровельного материала – на 15,4%. На фоне падения покупательной способности населения это сильно ударит по спросу.
Говоря конкретно о ПИК, угрозу представляет высокая доля санкционного ВТБ в капитале – почти 19%. Хотя руководство заявило, что не видит в этом рисков, т.к. ПИК не является дочерней компанией из-за малой доли владения, но жёсткие санкции могут, хотя и маловероятно, вынудить ВТБ начать распродавать активы для поднятия ликвидности, особенно при ограниченной поддержке ЦБ из-за заморозки его резервов.
Крупнейшие российские застройщики не ожидают трудностей с реализацией текущих проектов. Пока что девелоперы взяли выжидательную паузу и наблюдают за ситуацией на рынке, на фоне ажиотажного спроса растёт цена на первичном рынке жилья – в среднем на 2-3%, но отдельные специалисты говорят об увеличении на 5-10%. Что касается ограничений на импорт оборудования, то в ПИК отметили, что не зависят от иностранных товаров и оборудования за счет вертикальной интеграции и развития собственных индустриальных мощностей.
Чтобы избежать обрушения рынка, в госдуме предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки. Данное предложение будет направлено вице-премьеру Марату Хуснуллину в качестве меры поддержки отрасли.
На примере кризисов 2008 и 2015 годов, можно прогнозировать, что после спада ажиотажа в первые месяцы кризиса, наступит период охлаждения – все, кто хотел или мог, уже приобретут жильё или оформят ипотеку. Период высоких цен продержится недолго, потом прогнозируется снижение на 25-30%, в столице – на 15-35% (для сравнения, в 2015 стоимость жилья упала на 15-20% в рублях и на 55% в долларах). Стоит ожидать сокращение маржи девелоперов в дальнейшем, а возможно и вовсе получение убытков из-за роста операционных затрат. В своём отчёте ПИК раскрывает, что на ипотеку приходится 75% всех продаж – при рекордных ставках эта статья сильно снизится, но многое зависит от действий правительства по части поддержки рынка – это ключевая переменная.
Сектор недвижимости достаточно капиталоёмкий, и застройщикам как воздух необходимо постоянное финансирование. С 2018 ПИК нарастил долг в 5,4 раза до 337,5 млрд рублей, баланс денежных средств изменился незначительно – сейчас чистый долг 281,6 млрд (против 3,3 млрд в 2018), Debt/Equity составляет 152,2%. Новые кредиты будут весьма тяжким бременем для компании, а без них непросто поддерживать запланированные темпы строительства. Дивиденды с высокой вероятностью – отменят. В 2015 десятки застройщиков обанкротились из-за высокой долговой нагрузки. Устояли крупнейшие, но многие из них вынуждены были передать долю в капитале банкам в целях реструктуризации долгов – в их числе и ПИК с долей почти 20% у ВТБ, о чём и говорилось выше. Текущий кризис будет «сиквелом» 2015-го, можно ждать кратного ухудшения ситуации.
Итог
ПИК в краткосроке выиграет от ажиотажа на рынке недвижимости, но потом наиболее вероятно наступит снижение спроса. Компания переживёт кризис – последние 2-3 года были очень благоприятными для девелоперов, они успели нарастить активы и укрепить баланс. Но в дальнейшем ПИК будет отставать от рынка, пока ставки не вернутся к прежним значениям, а экономика не восстановится от шока. Присматриваться к покупке стоит не ранее 2023 года, среднесрочно перспективы очень слабые.
Циан – ведущая в России онлайн-платформа для размещения объявлений о продаже, покупке или аренде недвижимости.
✅ Краткосрочный позитив и долгосрочные проблемы
В условиях неопределённости на вторичном рынке продавцы снимают объявления о продаже жилья – также, как и застройщики, заняв выжидающую позицию. Зато предложения по аренде значительно возросли: Lenta.ru в марте сообщала о почти двухкратном росте в Москве, в Санкт-Петербурге количество объявлений увеличилось на 30%. Рост предложения отметил и эксперт в Циан Аналитике: «Если в Москве фоновое значение для последних месяцев — это примерно 400-500 новых объявлений, то за последние четыре дня среднее значение подросло примерно до 900 штук».
Покупка и аренда – своего рода взаимозаменяемые вещи, и падение спроса в одном сегменте вызовет рост в другом (естественно нужно учесть общее уменьшение рынка из-за кризиса). Таким образом, установится равновесие на рынке, в связи с чем прогнозируют умеренное снижение цен (-15%). Но количество объявлений кратно возрастёт, и это главное для агрегаторов, в частности для Циана. На бизнесе позитивно скажется и приток беженцев из ДНР и ЛНР – ожидается прибытие на территорию РФ более 700 тыс. человек. В ближайшее время они вряд ли смогут позволить себе покупку жилья, это также подтолкнет спрос на аренду, но преимущественно в регионах, где ниже средний доход на пользователя.
⛔️ Санкций
В более длинной перспективе всё не так хорошо. Общее падение платёжеспособности населения вызовет постепенное «затухание» рынка аренды. Можно считать текущие события продолжением кризиса 2015-го – тогда по итогам января спрос на квартиры снизился на 20,9%, предложение на 12,3%, средняя стоимость аренды в столице за 2 месяца упала на 10-12%. Именно снижение предложения может повлечь падение доходов от размещения объявлений, снизится и рекламная выручка.
Важное отличие рецессии в 2014-2015 от предыдущих кризисов (1998 и 2008) – существенное превышение предложения над спросом, что продолжалось до 2017. Потом наблюдался длительный застой, а сравнительно уверенный рост рынка начался лишь в 2020. Т.е. фактически 5 лет сектор недвижимости не развивался, стагнировал и сегмент аренды. Аналогичная ситуация повторится и сейчас.
Наконец, определённо будет новая волна эмиграции россиян. Отдельные сервисы регистрируют резкий рост спроса на услуги юристов и миграционных специалистов, а также репетиторов по иностранным языкам. В первом порядке Россию покинут иностранные граждане, а мигрантов в РФ более 8% - по этому показателю страна занимает третье место в мире. Отток жителей тоже будет оказывать давление на рынок аренды.
Итог
Как и застройщики, Циан получит дополнительные доходы в ближайшее время из-за паники на рынке. Но компания не избежит общей рецессии на российском рынке недвижимости, повторение сценария 2014-2015 неизбежно, вопрос в том - сколько продлится стагнация в этот раз. Сектор будет восстанавливаться несколько лет (как минимум до 2024-25). Но в отличие от тех же девелоперов, Циан – просто агрегатор. Он не имеет сложной и «тяжёлой» структуры капитала, у него нет такой закредитованности и необходимости в проектном финансировании. Основа доходов компании – количество объявлений, которое сейчас кратно растёт, и ключевое значение имеет не спрос, а предложение на рынке аренды, а оно хоть и снизится, но не так сильно. Но значительный негативный фактор для котировок – убыточность, в кризисный период акции компаний роста оказываются под давлением. Выход на без убыток переносится на неопределённый срок (до этого прогнозировался 2022 год). Тем не менее, Циан выглядит намного выигрышнее застройщиков.
📋Итог по сектору
Сейчас сектор будет лихорадить – ажиотажный спрос перетечёт в охлаждение и постепенную рецессию, но исход зависит от действий российских регуляторов, очень многое решит введение льготной ипотеки. Пока главный эксперт «Русипотеки» прогнозирует снижение ежемесячной выдачи ипотечных кредитов в 5-10 раз, что, несомненно, повлияет на доходы застройщиков, в структуре продаж которых ипотека занимает >70%. Это касается не только ПИКа, но и других представителей отрасли: ЛСР, Самолёт.
В сфере аренды недвижимости ситуация чуть лучше. В тотальной экономической неразберихе собственники на вторичном рынке не торопятся с продажей, вместо этого сдают квартиры, а потенциальные покупатели, в свою очередь, большее внимание будут обращать на аренду из-за невыгодной ипотеки. В любом случае, в какую из сторон не повернулась бы «стрелка», Циан выиграет от роста числа объявлений – он как фондовая или деривативная биржа: чем сильнее волатильность, тем выше доходы. Но это в краткосрочной перспективе. В долгосроке последствия будут пусть и мягче, но тоже негативные – вероятно продолжение многолетней стагнации на рынке. Доходы Циана вряд ли сильно упадут, но прирост выручки замедлится. Обе компании не лучший среднесрочный выбор при текущей конъюнктуре, ситуация в обеих будет только ухудшаться.
Для формирования индивидуального инвестиционного портфели и открытия брокерских счетов в «Открытие инвестиции» пишите в телеграм https://t.me/Artem_Kosorotov
#война и мир #инвестиции в недвижимость #циан #авито #инвестор #инвестиции для начинающих
Больше интересных статей здесь: Война.
Источник статьи: Российский сектор недвижимости, перспективы в 2022 году.